国家统计

房价和房地产市场的状况是一个持久的国家困扰。我的房子值多少钱，附近的房价上涨了吗，我能买得起吗?冠状病毒大流行使收集住房和租赁市场数据的任务更具挑战性，但英国国家统计局和其他机构仍在继续发布数据。克里斯·詹金斯(Chris Jenkins)在这里看看他们对大流行期间房地产市场状况的看法。

房价

对我们大多数人来说，房子将是我们一生中最大的一笔购买。因此，我们稍微关注它们的价值是可以原谅的。

有趣(有时也令人困惑)的是，根据买卖交易的不同阶段，房产的价格也会有所不同。在英国，买卖房子是一个漫长的过程，可能至少需要一到三个月的时间。在这个过程的开始，房子会在广告上注明“要价”。这是卖家期望房子卖出的价格，或者至少在当前市场上产生兴趣。

然后是“报价”，即卖家和潜在买家同意达成交易的价格。大多数人利用这个报价来安排购房融资，通常是通过抵押贷款。随着抵押贷款的进行，大多数抵押贷款机构将安排对房屋进行估值，从而产生“估值”价格。这种估值是必要的，以确保房屋代表良好和安全的业务，抵押贷款机构。

最后，一旦房屋出售完成，我们就会得到“交易”价格，即实际支付的价格和记录在财产登记文件上的价格。并不是所有的报价和估值价格都能达到最终交易价格，在最终交易阶段之前的任何阶段都有折扣的空间。

在英国，我们有几个房价指数来衡量交易过程中不同阶段的价格。鉴于这些指数产生的时间点不同，使用的数据来源也不同，公布的结果自然会有差异。然而，综合来看，它们提供了英国住房市场的全面情况:

图1注:在发布时，Rightmove HPI只能访问2020年11月18日至4月期间的数据

Rightmove房价指数(HPI)衡量房产的要价，提供了价格变化和市场住房供应的早期迹象。由Halifax和Nationwide制作的hpi都是基于抵押贷款批准价格，因此这些提供了市场价格变化的早期迹象。最后，我们的测量英国居民^[1]，是基于最终的交易价格，因此，这提供了对房地产市场正在发生的所有交易的最终评估。总的来说，所有的衡量指标都随着时间的推移呈现出相同的趋势，尽管在整个时期内会有波动，反映出每种衡量指标的产生方式不同。

Covid-19以不同的方式影响了各种住房措施。最值得注意的是，封锁限制意味着在封锁期间(即4月和5月)，生产英国HPI所需的竞争交易的供应是有限的。这反过来意味着英国HPI的生产暂停．随着封锁限制逐步取消，英国房地产市场重新开放，英国住房指数恢复，并慢慢赶上正常的生产周期。人们对新冠肺炎可能如何影响英国房地产市场很感兴趣。然而，现在做出任何明确的判断还为时过早。不过，值得记住的是，由于英国住房价格是使用交易价格计算的，因此任何封锁后的影响(即封锁后商定的房屋销售)最早要到8月份的住房价格才会出现在估计中。

租赁价格

租房价格对国家统计局来说很重要，因为我们用它们来衡量住房成本消费物价指数，包括自住业主的房屋成本就像我在之前的博客中解释过。与房价不同，租金不是“一次性”购买。广告价格可以是动态的，可以迅速变化，以反映租赁市场的变化，而商定的价格将在一段时间内保持不变。通常情况下，房东和租客会签订一份合同，“约定的”租金将保持固定，例如6-12个月，然后重新谈判租金，或者租客搬走，房东重新宣传物业。

“广告”价格与“协议”价格之间的差异有助于解释一些私人制作的租赁价格指数与政府测量之间的差异私人房屋租金指数。

私人测量，如由Homelet，Rightmove而且Zoopla，是根据新公布的租金计算的，而IPHRP是根据新“商定”的租金和现有租金计算的。因此，IPHRP反映的是租金存量，而不仅仅是新租金的“流量”。一个在Countrywide租赁公司工作的人提出了一个有助于理解这些措施差异的类比，这个类比是基于浴缸里的水。

“新广告”的租金用浴缸里的热水流量来表示，而租金存量则用浴缸里的水来表示。私营部门的指数将测量流入浴缸的热水的温度，而IPHRP将测量浴缸的整体温度。因此，IPHRP将需要更长的时间来反映温度的变化。同样，IPHRP的衡量标准也不会反映新公布的租金价格的一些波动。这可以从图表2中看出。

由于各种租赁指数的测量方式不同，IPHRP往往滞后于私人测量约6个月——因此，用我们的类比，浴缸的整体温度大约需要6个月才能反映热水流动的热量。作为一个基于存量的衡量标准，这就是我们期望IPHRP所显示的——房东无法简单地改变长期租户的租金价格，因此需要时间来消化。因此，与基于私人“流量”的措施相比，我们预计2019冠状病毒病对租赁市场的任何潜在影响都需要更长的时间才能在IPHRP中实现。

克里斯·詹金斯(Chris Jenkins)是英国国家统计局价格司助理副司长

[1]英国HPI是由英国土地注册处、苏格兰登记册、北爱尔兰土地和财产服务以及国家统计局(ONS)联合发布的。